鲜花( 19) 鸡蛋( 0)
|
1。假定: 买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。" K' H$ Y. C, i' s1 Y0 p
" P1 J9 _1 D X' A& F
2。CASE-1: 自己家住,目前可 DOWN PAY 10 万(银行利息=4%), 工资有 6 万, 可贷 20 万 (利率=6%),* }! y/ s( y7 Y& f5 b; g
可 买 30 万房子 (租同样房子,1。2万/年)。% E) j9 Q6 O L" d; k" q
9 t& G2 p" w- F4 b4 Q 成本: 银行利息=10 X 4% = 0。4 万 / 年
- l2 m/ ^5 f8 ?- H 贷款利息= 20 X 6% = 1。2 万 / 年; w( s, k6 h( B% Q& B# H% D
TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年% O2 T' x# L H+ Q3 f
, v% |- G4 c: D% P8 u 买房子可节省房租: 1。2 万/年
2 v1 p1 E9 |( c* H( \) [; C8 x5 C9 R" i% v7 h5 m W
净多花费: 0。61 万/年0 R0 d% @) L5 }+ ?
2 J# O: J! x9 j& j& ]$ s1 h
如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年5 K9 Q( d0 m9 {( A" s% Q
. u6 y/ z, ^& I/ \5 | TOTAL: 资本净增率= (2。1-0。61)/ 10 万 = 14。9%
, }0 G' a$ K' h1 [8 c ^, v$ e$ U G7 Y" f# ]# U) j
3。CASE-2: 投资房子,可贷 30 万 (利率=6%),可 买 30 万房子
( r- @, `4 j% c4 ^
% s% s2 L3 ~' [' q5 X6 ^) f 成本: % J* v- [% t0 e; `) w3 e
贷款利息= 30 X 6% = 1。8 万 / 年
5 O7 Y3 P; y, k TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年4 m2 J/ W7 C. u
5 i# K% s8 x* G |$ Y 房租: 1。2 万/年
: |1 `& {2 g. j. h# P5 I2 h4 H6 k2 g; x6 }7 y& O; U5 Q
净成本: 1。8 - 1。2 + 0。21 = 0。81 万/年
6 G: \4 b6 T/ {. L# @/ N1 f
* @" j% F8 {9 [' x& T6 F" { 如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
# T+ I0 `3 Q/ }: Y
/ e/ m2 b: c1 c( Q& e+ q# ]* J TOTAL: 资本净增率= (2。1 - 0。81)/ 10 万 = 12。9%
. E6 s% L- @9 C8 t5 T: w1 R% v: v" W6 ]$ z& E; A/ x
平衡点= 0。81/30万 =2。7% (注意:这里是用 30 万,这是房地产的关键点,“银行的杠杆作用”!!!)
0 q# V& G" K' q0 I. I' }1 R- w9 ^2 o N& M% w, V( c7 f, s# J8 e; X
只要房子涨价率大于 2。7% !!!
9 g# X" [% m' n/ e7 j. @
4 E# e* U" l% D, T# P5 Z3 M; a1 n0 V5 o2 @, v
我希望大家真的能明白以上的计算。 |
|