鲜花( 19) 鸡蛋( 0)
|
1。假定: 买的房子和租的房子是条件一样的。否则没有可比性。
9 D+ U& @4 l) ^* g0 w9 K5 h# h: q' O; [0 a
2。CASE-1: 自己家住,目前可 DOWN PAY 10 万(银行利息=4%), 工资有 6 万, 可贷 20 万 (利率=6%),
# e$ U d- X2 x4 j 可 买 30 万房子 (租同样房子,1。2万/年)。$ M* w* h- [( z
y% e( B. Y+ P
成本: 银行利息=10 X 4% = 0。4 万 / 年6 \) r7 }/ y- m1 K5 o3 @9 A
贷款利息= 20 X 6% = 1。2 万 / 年
4 l3 l( N- m2 W- G q3 | TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年
; P( n) q7 K$ @4 T9 d/ I, g @% k9 E/ {4 ?) o7 [
买房子可节省房租: 1。2 万/年+ a/ G$ N: B# W" _& [" P& q
, [9 M0 ~, X& |$ D$ F, H
净多花费: 0。61 万/年% c( R/ _3 Z9 h' P$ G8 ^
. @6 a, S& |$ s3 g1 d( z
如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年
: ?1 T6 d: P; A3 a1 i7 J( T- J$ t1 G& F$ J+ P" \1 C0 ~$ M
TOTAL: 资本净增率= (2。1-0。61)/ 10 万 = 14。9%
% z" o4 |: R: g+ E5 h f3 Y$ F
' \* R1 k$ T7 S, e9 |3。CASE-2: 投资房子,可贷 30 万 (利率=6%),可 买 30 万房子9 Z' J0 S$ A$ _$ j7 L
! M# Q' v: y8 J- A9 j7 S- O
成本: 0 `$ p p& y. N) u! r4 s( S
贷款利息= 30 X 6% = 1。8 万 / 年$ t+ _9 [/ t& _: s; c: F
TAX = 30 X 70% X 1% = 0。21 万/年9 _* [2 ~6 {+ e3 E
7 k4 H- c+ V2 o. W% X 房租: 1。2 万/年
2 V* W4 A' e$ p. C/ ]+ C
) v4 l+ p% X0 x. y0 R; U 净成本: 1。8 - 1。2 + 0。21 = 0。81 万/年
, P6 I/ b+ x' g9 ]) r( l1 I
' l; K& L6 g& A5 J X0 g4 s 如果 房子涨价率 = 7% (70年平均), 房子净增= 30 X 7% = 2。1 万/年. I: _( H6 M# H" }
3 r( G7 H$ k4 u1 ^% P, _ TOTAL: 资本净增率= (2。1 - 0。81)/ 10 万 = 12。9%
' S: J$ M6 E1 W1 d8 @: X) E4 _0 m% u
平衡点= 0。81/30万 =2。7% (注意:这里是用 30 万,这是房地产的关键点,“银行的杠杆作用”!!!)8 a, s7 g% g0 k$ D; r y
5 W7 E8 \; d: ]2 w6 m+ q 只要房子涨价率大于 2。7% !!!0 j' F! c; W3 [# Z2 H
6 j2 H, o& r6 k0 F( G% H" Z0 g5 M$ l3 h! Y- {, T. z
我希望大家真的能明白以上的计算。 |
|