埃德蒙顿房地产 有问必答

anwx

老杨 发表于 2015-9-3 21:33
: t& X- ]$ O- L) t( b* ~0 U您不用谦虚，这是一个很常见的问题，很多人都问过。
' c, N5 ]' l- [7 s+ E% ]# v
! ?# m& F6 Q$ a6 e房子的面积是按照外墙面积计算的。如果有high cei ...

, \$ L' B' Z! I# z9 r0 {' }3 d老杨，那是不是相当于只算有楼板的地方的面积？2-story high ceiling的位置只算正层的面积，楼梯正层全算、二层楼梯口不算，是这样么？

不惑之年不明白

老杨 发表于 2015-9-3 21:31
780-716-8168 找小邝

+ c  l) O  Q. I$ S- u7 p先多谢老杨回复。
- A! {, Y8 x& I( j% o 再问一个有关 Title Insurence， RPR 和 Basement Permission的问题如下：
( {& g6 f8 C# Z' V买了一个 银行罚没屋 没有RPR。 当时律师建议买一个Title Insurence （这个问题前面问过，王勤回答得很全面，多谢他！）。 现在想装修Basement（有独立出口，窗户也够大，走电也可以很专业，相信政府会批准），如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，是不是会自找麻烦。如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事，索赔时会有麻烦。
另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？ 多谢了！

老杨

jijing1111 发表于 2015-9-8 14:18
" C! d9 P" a7 [& m3 l0 s那可在此地库加一个厨房吗？RF1的地。另外，我家正门前区域的马路边，能停2辆车，这也可算2个车位吗？

根据您的描述，大致是可以在地下室做一个厨房的。当然是否真的可以，需要实地看看。马路边一般不可以成为你的私人停车位。

老杨

MagicRock 发表于 2015-9-8 15:28
) e+ {( {2 j6 [. W1 T6 ^+ @& H问个问题，一般什么情况需要安装两个furnace？谢谢。

( {9 \) j& t* Y  D以下两种情况比较常见：
1、房子面积很大。
2、房子面积虽然不大，但房主愿意安装两个锅炉。

老杨

anwx 发表于 2015-9-8 16:07
老杨，那是不是相当于只算有楼板的地方的面积？2-story high ceiling的位置只算正层的面积，楼梯正层全算 ...

为了避免文字的误解，我给您画了一个草图，一算一层的面积，二和三算两层的面积。

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-9 12:56
先多谢老杨回复。
% {. b$ \, E' d3 J! _ 再问一个有关 Title Insurence， RPR 和 Basement Permission的问题如下：
! M: V  A  G' |5 N1 L4 @# s* U* l2 j买了一个 ...

装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？
答：除了你的地税会增加，我想不出来还有什么不利的。
( x; s* @3 r0 N8 ?
" Y2 Q4 ^, z5 |9 q; C0 r3 H因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，是不是会自找麻烦。
答：是否装修地下室好像跟你之前买的Title Insurance没有什么关系。
4 a) H+ Z, `4 \% O. o; a
如果不申请Permission 是不是将来房屋保险一旦有事，索赔时会有麻烦。
答：有可能。
4 ?; T3 J/ F- O8 W8 v/ h
: S; S. i$ Q1 s4 Y另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？
答：我认为你要不到这份copy。

MagicRock

老杨 发表于 2015-9-9 15:48
以下两种情况比较常见：
1、房子面积很大。
; n8 V- \9 ^8 q* z" j& F2、房子面积虽然不大，但房主愿意安装两个锅炉。

谢谢。安装两个furnace利弊各是什么？
房子面积很大又没有具体的数，例如3000 square ft？
7 ?4 M, v& l7 |: f- N非常感谢。
( ]% w3 F1 ~% {; W6 v

多洛洛-JE

请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor？

不惑之年不明白

老杨 发表于 2015-9-9 15:59
装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？
# C* L1 E! a+ T8 [答：除了你的地税会增加，我想不出来还 ...

先多谢了，老杨！ 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下？
如果我申请Basement 的Permission， 政府来检查，是否仅仅检查与Basement 有关的建设事项。如果牵扯其他，Title Insurence 所保的内容可能受到影响，例如 1 还有另一间车库顶上的房间没有完成，走电和风管可能不规范，2 一楼二楼均有一直角型的Deck 不知是否以前报批过，可能也会受到检查。如果这两条有问题，需要整改或者坼除，就会带来一定的麻烦和损失，因为Title Insurence 只保非主动申请的损失，而报批政府是我自己主动申请带来的检查，那么 当初买的Title Insurence不起作用。这不就是自找麻烦吗？

carpoool

请问老杨，　.

在老区demolish一个bungalow大盖要多钱？　不知道不同小区是否价钱有区别？　比如说Ｍackernal，或holywood，或　strathern，或Ａspen　garden？　

" A1 e& }: s/ k$ }5 M, q5 S# `在老区建新房相对于在新区建新房得额外成本有哪些？　我理解在老区建房得施工难度要大一些，所以成本会高，不知道对不对？

谢谢

老杨

MagicRock 发表于 2015-9-9 23:28
3 A4 U9 D7 B+ z4 f" x4 C8 J谢谢。安装两个furnace利弊各是什么？
房子面积很大又没有具体的数，例如3000 square ft？
非常感谢。
6 V  `' }4 X! M( T5 x7 ` ...

1 u4 y9 o9 P" z- R* j9 U9 \7 d弊除了多花一点钱之外，就是在地下室多占了一点地方。利就太多了，省气、安全，更加精确的控制温度和湿度（如果你在锅炉上安装了加湿器），等等。3000尺当然是装两个锅炉比较好了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-9-9 23:29
" X3 h0 u4 b# \. Y$ a6 L# ?( d请问把basement装修成legal suite是不是一定要请有执照的contractor？

. |$ p9 n5 m+ x% A6 O- y1 D# g您所说的执照具体指的是什么？是管道工、电工的执照，还是装修公司的营业执照？你是准备分包给各个工种，还是总包给一个公司？

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 07:56
% O; n! Z, v% b6 X3 B, |0 c先多谢了，老杨！ 但是第一点还是不甚清楚。能否详细讲解一下？
如果我申请Basement 的Permission， 政 ...

第一，政府来人检查你的地下室，他是不会去查别的地方的。就算你求他，他也不会给你查。
* T* y8 l, b  Q* ]0 L! X; s第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。
结论：不要把申请地下室permit和Title Insurance混为一谈。

多洛洛-JE

老杨 发表于 2015-9-10 08:56
您所说的执照具体指的是什么？是管道工、电工的执照，还是装修公司的营业执照？你是准备分包给各个工种， ...

5 ~( E3 I0 m0 Z0 z1 ?) e打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗？

不惑之年不明白

老杨 发表于 2015-9-10 08:59
) G- O3 o$ }* j" v6 t第一，政府来人检查你的地下室，他是不会去查别的地方的。就算你求他，他也不会给你查。
; d) X( L' ~9 N* z( s: ]第二，你现在有 ...

# D* l; Z. {/ l) Y! }5 b第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括已存在的问题的。您这意思好像与说明不一样的。 请进一步明确。多谢！

不惑之年不明白

再请教老杨：有没有可以改造屋顶的专业公司？多谢了！

不惑之年不明白

老杨 发表于 2015-9-9 15:59
4 D& R+ e! B) C# c* l" o4 ^0 K装修Basement如果申请政府的permiission，会有些什么不利影响？
答：除了你的地税会增加，我想不出来还 ...

. P' X" b* H) l# v) T“另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？
答：我认为你要不到这份copy。”

再请教老杨：
1 是否可以讲讲“我认为你要不到这份copy。”的原因；
2 如果没有RPR ，又想扩建房子，应该怎么办？
3 对Title Insurence 有影响吗？

不惑之年不明白

多谢了

老杨

carpoool 发表于 2015-9-10 08:33
9 N$ K, k% w, f! b) C- b3 P请问老杨，　.
, x6 |' }" k6 T& `9 C, l
- B8 k+ @& x# @- s# s! H4 C; \% t% B在老区demolish一个bungalow大盖要多钱？　不知道不同小区是否价钱有区别？　比如说Ｍack ...

不好意思，漏过您这个帖子了，今天才看到。

0 Q) z5 w1 A: Y  v0 K/ z; y0 }6 B0 E拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间，如果在埃德蒙顿市内价格不会有太大的差异。

' t; f' a; Y" a- _3 W  c7 v在新区盖新房，你需要找指定的builder；在老区盖新房，你可以自己盖，或者随便找任何一个builder。在老区盖新房的成本肯定高，原因有很多。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-9-10 10:41
打算包给一个公司做。顺便问一下您有推荐的装修公司或个人吗？

如果包给一个公司做，只要它是个正规公司，口碑很好，其他的就不用担心了。我比较熟悉的公司有几个，价格都不便宜，建议您自己找找吧。

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 15:57
# o7 W8 p, H; q2 x, E5 l4 y" _第二，你现在有的哪些问题，Title Insurance是不会给你赔的。
当初我买Title Insurence时 保险说明 包括 ...

这样吧，请你把现有的、你认为Title Insurance应该赔给你的，一条一条明确的列出来。

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-10 22:57
( ]$ Q& r" J. f' B8 Y9 J0 M再请教老杨：有没有可以改造屋顶的专业公司？多谢了！

请看207楼。

老杨

不惑之年不明白 发表于 2015-9-13 07:27
& y5 @- m- W6 c5 ]7 h“另外，政府应该有我房子的RPR 存档文件，拿到Title 以后我是否可以去政府处要求 Copy 一份？
+ o; s0 _: I' g答：我认 ...

1、CITY不提供。
8 k. U/ s: y3 K( h1 C2 X& E- k2、重新花钱做一份RPR。
3、没有。

carpoool

老杨 发表于 2015-9-13 09:48
5 Z6 ~! E5 F6 G& ~不好意思，漏过您这个帖子了，今天才看到。

. o5 l- v. k) K4 Z拆房子的价格大致在5000到10000块钱之间，如果在埃德蒙顿 ...

谢谢你的回复。
3 @+ n6 G) _  O* u' J- L& J
6 E- f6 j' |1 Y5 p; R6 l能否列举三点更贵得原因呢？
- f$ k2 y% ]( t" h
+ n7 l3 N. }. G; ~' s& X从demolish到开始建房，请问都要申请那些permit？　这个过程大概多久？　

; n. N1 c5 [% @: U* t  k2 s8 _再次感谢

老杨

carpoool 发表于 2015-9-14 09:03
谢谢你的回复。
7 q3 J9 ^0 o1 z" M- K9 o5 D  _
& B; f3 y! y( k3 |# }0 p能否列举三点更贵得原因呢？

1 ~) ?* J% G: P$ M* Z* d6 N5 C( ]- j在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来，然后同时开工。

0 j  L! r# s5 K( i关于Permit:

$ h1 ^/ v9 N0 O- G9 m6 h7 m0 x2 e) U6 MHouse & Accessory Building Demolish Permit
如果你的气管道已经移除(ATCO的report已经传到市里)，填好了要拆除的旧房没有石棉(Asbestos)的保证和地块上没有油井的保证了。当天就能拿到Permit
* g+ L$ L3 b7 c# k' C: u
4 S: X6 L% l% K8 Z4 N) s: _House Development Permit
等待时间根据市里的繁忙程度不等，通常为2-3个月。

Garage Development Permit & Building Permit
0 [! t7 ~# i; m$ v2 x通常当天就可以拿到

House Building Permit
/ j; R; _9 [6 b2 `0 J1 x* h6 R+ g3 C' q1 ~等待时间根据市里的繁忙程度不等，通常为1个月左右。

; n' ~1 S% L2 `Electrical Service Permit
几天到一周左右,200安培的service或走地下电缆的要更慢一些

Foundation and Weeping Tile Permit
* ]8 D8 p+ N7 R- H6 y几天

Plumbing Grounding Permit
$ i! F$ t( i6 ]# L几天

Framing Permit
一周左右
$ B4 |* {; v$ ^1 j' S  X
HVAC rough-in Permit
+ K# x; ^/ f/ i- G几天

) |5 H8 |& f1 P; {# _# }8 CPlumbing Stack Permit
一周左右
0 L: S+ g3 m6 X1 |8 ~
Electrical Rough-in Permit
/ U- j6 P' S; E几天
$ r/ X/ c1 E& l7 W2 J9 l
Gas Line Permit
% M1 a5 i  w. s$ q( P8 q( I5 n几天

$ b' E. V8 J% tInsolation and Vapour Barrier Permit
7 T; Y* _3 b! C% `' R0 u( j几天

! T4 M( U3 ^7 qPlumbing Final Permit
一周左右
, {# S2 P3 \& u/ _
8 Y8 f) }; z8 L& m) iElectrical Final Permit
3 C3 e9 s4 r2 e4 B# p1 ?; g1 Z几天

Final Building & Occupation Permit
# t" ]6 L6 E4 l2 C几天

Rough Grading Permit
一周
3 ?+ g6 k0 \( E
. _# ?+ {% L& i0 y/ y8 J; MFinish Grading Permit
4 b* y* e& t  \* O3 v$ g一周

aureola

; n) ^' H" Y. I( t! f请问：
3 w& Q8 [+ w5 t( r1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？
  }) ^. x% I8 p# q6 ]# T2、买房能几个人合买吗？
: [$ y4 F# [( n8 ]% B3 l' _5 I3、UA,NAIT,或中小学校边的房子来比较，哪里的房子会更容易出租出去？
谢谢回答

aureola

老杨 发表于 2015-9-14 18:45
在老区建房，不太可能有规模效应，你大概只能建一套，所以建设成本较高。我不相信你能够把一条街都买下来 ...

( M( E' i) x9 J, C0 t! \! W老杨的回答非常细致，赞！！

老杨

aureola 发表于 2015-9-16 09:08
请问：
1、目前首付多少钱买房就可不问收入，银行会给贷款？
2、买房能几个人合买吗？

1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游签证，首付35%可以不看收入。
' Q' j# ?, v/ P* }# K7 [2、可以，但贷款的手续会比较麻烦。
3、我还没见到过租不出去的房子。如果这个问题这样问：“投资房UA,NAIT,或中小学校边的房子如何确定购买优先级？”，那么我的答案是UA--中小学--NAIT.

aureola

老杨 发表于 2015-9-17 09:43
1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

4 R  F5 A7 B2 c( @. s' [. I再谢。

aureola

老杨 发表于 2015-9-17 09:43
1、首先要看你是什么身份，如果你是加拿大公民，是需要看收入的。如果你是学生、工作签证、新移民、旅游 ...

, k$ [; h$ e  z! _- _) c9 o回复清楚，再谢老杨！