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楼主: 老杨

埃德蒙顿房地产 有问必答

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鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 12:24 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
glendon 发表于 2015-6-19 11:010 e7 T8 j  z- f; M
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...
0 ]0 `+ T$ j9 N# u
我再补两条,采光不好,逃生困难。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:18 | 显示全部楼层
h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
: r' b" X0 W$ P" X# R9 L! s如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价?谢谢

; i( q( `+ ]0 G, d我一共评估过上千套房子,还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少,比如最近三个月只有两套成交,那么可以采用以下办法:& T; O$ p; ?! n3 r/ Q
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月,甚至一年。) \; Z" U, L! W0 A' j
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交,一定是价格高了,但可以作为参考。8 p8 l5 L- t" h4 k, q  |
3、看附近其他同档次小区的成交价。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 11:01
* P; B/ K% u% ~1 \) X& v1 n" EI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

) Q& a; U/ \; o3 \( e他的问题是10尺的basement有哪些利弊,那么我们就假设他已经建了10尺的basement,最低点一定是高于sewer system elevation的,然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求,否则没有办法建。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:19 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
! v- O& c) o, X7 G, |请问多少钱以上得房子算高端房子?
. L" W% ]" \% d" {5 a3 `0 [$ f& t
有两个标准。3 K. s0 O! a" w2 w7 M& z: |( U
) _- `7 |7 f/ n% I' Q
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认为100万的房子是垃圾。% t) A# A# t. T
, x4 g. P4 V" ~! e
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:20 | 显示全部楼层
carpoool 发表于 2015-6-19 12:54' l' h! T/ y& R& ^
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价? 如果不是,那是有什么标准决定得 ...

+ T3 C+ Z1 a8 R: V  g+ g" A/ i2 q请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价?
, u: e1 `$ L  p6 H# K答:不是。5 P3 I/ ?+ ]: N9 B% H

1 b/ I3 x/ a0 F. A2 k6 c( Y如果不是,那是有什么标准决定得? 6 [) Q5 k, A0 I/ Y3 `
答:不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作,请来讲解一下。
6 K  D, {$ N" J. s5 |' r
' q2 t+ x" {; e: @1 [" F* o有朋友得房子评估价比买价低了快20W,不知是好事还是坏事?$ w  V1 t- P, k, d' ?2 g8 C1 ^
答:从少交税的角度讲,好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲,坏事。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 13:21 | 显示全部楼层
一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24; A0 T- o. O4 O  D. q* U
我再补两条,采光不好,逃生困难。
, C# A8 p; s7 g/ y$ d+ ~
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 13:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。
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 楼主| 发表于 2015-6-19 13:40 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 14:33
2 d4 v8 a, }9 E" z! N8 M我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

, S$ _# f! b  E/ m2 v' KMain floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-19 14:08 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-19 14:21* \! }* _* |# `4 Z, S, e" I  X
你怎么知道他是向下挖的呢?我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

2 T) R0 R" Q9 L4 T' l& I呵呵,老杨没有自己申请过 development permit.
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 14:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
plot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 15:55 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 15:13
! [* _, }. c$ a4 E: x# ^) Yplot plan是我的日常工作,这里有很多计算,决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...
- V' f( ^( C2 W
你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement,而我认为他既然要建10尺的basement,那么他首先是一个豪宅的LOT,各方面的情况都比较好,是能够建的。
大型搬家
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:50 来自手机 | 显示全部楼层
不是想当然得。有的可以,有的不行。有个客户wmai
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:52 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
有个客户买个lot,以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 16:55 来自手机 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-19 18:06 | 显示全部楼层
glendon 发表于 2015-6-19 17:55- a2 I0 o) E' `
有的lot在规划的时候,就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

; E+ u; w  a1 o- _% `' w你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT,人家的问题是10尺basement有什么利弊,而不是可不可以建。
鲜花(48) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-19 18:15 来自手机 | 显示全部楼层
看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了,而邻居的没事,都符合要求。
鲜花(332) 鸡蛋(23)
发表于 2015-6-20 12:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 一盎司饭 于 2015-6-20 14:29 编辑
7 M0 R6 Z& O- Z; s, z
老杨 发表于 2015-6-19 14:40+ D1 v3 ]+ @2 L. K' T  ]' F
Main floor有限高的规定我没有看到过,能给个出处吗?

) u- A4 ?# E, R( L$ G+ E, [7 P3 _0 B9 f; ~
限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉,就谈谈walkout的高度是怎么设计的,先给你链接:
  W4 p' @4 a8 h* P; ?" w( q; S1 f( a: O7 H6 |) j: Y2 q
对地下室的限高:
. D/ f4 t2 S7 D6 O7 [. ohttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
# Z) L6 _8 a; l2 w' u/ L$ C& D& d
" i2 b& r$ W) ]对于整个房子的限高:6 c8 o* j6 u+ C/ \
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm7 \, R2 {2 m- K/ Y, {

+ k) M* ]  `; s. p% A; G8 h1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的,绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout,两次都是同时超出这两种限高,最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。; L9 n  W. N: `
. I- J; K: Y3 o5 r/ H2 E2 M# _
事实上,根本还不用到市政府去,你要是主层楼板比邻居家高1尺,小区 architectural control 就把你否了。所以,要10尺地下室,只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室,你可以去看看。那个是 walkout,不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩,让你往上建,估计只有一个可能,就是造一个平房,或者平房加阁楼那种。
大型搬家
鲜花(43) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-20 21:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 hunter 于 2015-6-20 22:22 编辑
2 ^6 P8 m; ~: j+ C
老杨 发表于 2015-6-19 14:19. x8 h: ]* |+ o# e/ ^+ W
有两个标准。: y5 i* T9 R7 G4 X' g3 s) i
# S: g! Z9 M- {* T( F$ e" P) _$ U
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅,有的人认 ...
5 S# _" x9 {5 O4 f9 F8 C1 m0 l

% R: x; Z6 a4 ?( O) _5 F另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。+ h+ M2 r7 e3 c% N8 {! F# d9 N$ l
2 @  ], @4 v3 n, \0 x9 i6 T
再请教一下, 你所说的70万的房子很难卖掉, 是否因为油价跌引起的, 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少?
大型搬家
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:24 | 显示全部楼层
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:6 G; R& S6 I; f  h+ j$ l" w* d
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型?听说租出去旱涝保收,你认为呢?( {3 c) j' d& T& b8 Z$ R
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?
& u7 ~- o' T. c. I# H5 K, V; C谢谢!
鲜花(14) 鸡蛋(8)
发表于 2015-6-21 10:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现在爱城condo四周均价是26万,大学旁边的价格如何?请顺便回答一下,UC的学生们普遍都集中住哪几个区?
鲜花(44) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 07:25 来自手机 | 显示全部楼层
学习了。
鲜花(4) 鸡蛋(0)
发表于 2015-6-22 08:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味,怎么回事?加拿大新房子有甲醛吗?
老柳教车
鲜花(37) 鸡蛋(5)
发表于 2015-6-22 16:21 来自手机 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
鲜花(163) 鸡蛋(1)
发表于 2015-6-22 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24& [. `8 s3 R) J. j
你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:
$ A- M& q6 P4 e" C. b我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

4 `" E2 y! P; C) |1,啥价钱都有,2房的多。
! p$ b1 {. M9 b0 Q3 I2,要
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
hunter 发表于 2015-6-20 22:20/ g6 t8 M& F7 J+ {: Y! K9 k6 F
另外一个标准:市场上70万以上的房子,多数都是很难卖掉的。
/ o* v( I! ?: |, U" ^3 Y/ x, S. h9 w5 y# L
再请教一下, 你所说的70万的房子很难 ...

3 E! w% k6 I* m1 }% t# s) K9 _, ~这些年一直都是这样的。% p# r2 m3 T) j- }1 q

" x* `" e' A# F9 d70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。(独立房)
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:36 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:24
3 |; O- @( o* S$ u' d) Z, Q9 V你没说一次只能问一个问题,所以我就问两个问题:; M4 x( }* L4 |
我不是爱城的,想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...
) o7 T" c: P/ T! X# r' z0 I9 f+ Z2 ^
UA附近的公寓从十四五万,到五六十万。60万至100万的也有,但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房,两室一厅一卫一厨房,两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定,但确实比较容易出租,而且租金比其他的地方高一些。) I( y6 n6 B1 b" i0 V+ `
/ l( ~- f$ U8 |) N7 z+ \" A8 e
第二个问题,市政府估价提高的很快,如果房主申请重新评估的话,市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看?* j( m- i4 z( s- q
答:我见过的几个,都是CITY估价与实际情况差距很大,房主提出CITY估价过高,CITY没有派人过来,直接把估价降低了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:37 | 显示全部楼层
feat 发表于 2015-6-21 11:33
( M' O- f) N1 P& ~+ [9 n; |由于不能编辑,所以补充说明,上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格,不是租房价格。我查了一下,现 ...
4 h2 e$ l5 w" H9 t) ^( }4 J) }! U5 L
UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:40 | 显示全部楼层
夜雨 发表于 2015-6-22 09:21  R) V; e; t# S; H- A% s
想请问一下,新房对婴儿有影响吗?二年前购买的新房,入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...
' r( @, Y6 Y! \9 ?' o0 \5 {' `( R; l% L
肯定有影响,孩子越小影响越大。具体说影响有多大,没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚,没法分析。我猜第二个房子面积大,而且是刚完工没几天就入住了。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
 楼主| 发表于 2015-6-22 23:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
, A/ P3 {: ~8 v# I: m& j0 U请问老杨,westmount这区怎么样?感觉现在有很多infill在那里建
. U/ o7 B0 t3 ^
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
鲜花(159) 鸡蛋(30)
发表于 2015-6-23 00:24 | 显示全部楼层
老杨 发表于 2015-6-23 00:469 S% p: U" P& q# X3 J9 r
Westmount这区不错,比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。
4 q- Q/ l  U; A

. Y. q; d/ e: P+ b9 _- a请教 MacEwan这个区如何?
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