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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到8 N5 `% ]5 A9 C- M" C0 K- V
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。! ~: V1 A- o) E' F
/ [, y) g% r7 g+ H" o/ u为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球# l: ~8 j. V$ C+ U
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就( d' I) F5 Q; g% a6 G; G: e0 C
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志8 l( b8 h* j7 y$ P
(FLIPPING)。* \1 L3 C. [ @6 q5 {
2 d1 Q* `' }9 r: z9 f前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，- }. A# a3 C1 Z5 S( [5 d" k
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好: l- w3 o9 n9 K" i+ W
出手获利。' o* U- U! K9 U8 b
( m; | p' S9 H6 j不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。5 j" g9 n2 o% Z) g A
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了7 i M8 `7 L* S
15%。! C" g1 E: e% V! O/ {
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负% O6 d1 E- a- t+ G/ s9 i
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得8 @0 q" T9 f; W6 ^2 T+ f
房产的投资获利变得困难。 |: m' i4 @9 M% ]& N+ T! e
9 W6 j1 |) R: g如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
. m5 n' n- {" b t跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。' p. a2 A+ M7 P. a( E" u! e7 n
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
; F: k, K2 {" W2 b市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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& }3 J6 V2 P& q# F0 q% d4 d让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人7 U. Y% [) @/ K& Q2 v7 t
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。, V: J4 X1 I+ i; P- f8 | i
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。; u _6 _! q/ l, M( `1 x+ u* H
! b/ H/ D9 f& W如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批4 \' o! W2 ?8 } m! ]
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率/ O* F8 z% q3 q( l
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。
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5 B% N3 |: \' t6 {: ?1 }2 d- y& G这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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