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来源:世界日报3 q9 a m$ m7 h5 D7 q+ B
) D8 w- T! c# G3 W) y 美国著名经济学家贝克(Dean Baker),曾最早预言美国房地产市场的崩溃;他在17日警告说,加拿大的房市很快就会出现美国式的调整,如果利率上升2个百分点,房价可能跌去 30%,导致房市的巨大震荡,甚至出现像前几年美国那样的崩盘。 4 p' ^: j' N/ Y$ k
6 d l! d- i0 O由于英国「经济学家」杂志最近也指出,加拿大的房屋价值被高估 24%,所以贝克的言论引起很多人的关注。( H5 A" ^# x5 a7 O
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不过卡尔顿大学(Carleton University)斯波特商学院教授、前满地可银行房贷经理李伊恩(Ian Lee)却不这样认为,他说加拿大的房市会停滞不前,当不会崩盘。他列出了下面的理由: # {6 y. O) h6 e w5 l) [+ _8 `
; a. W2 \" ?; b2 u. {/ J5 ?管理制度不同
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美国的的房市崩盘是政府政策有问题,美国的金融机构把钱借给不付首付的房主,通常也不检查借款人的信用纪录。
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' ^6 }" x. t( m0 K; j但在加拿大零首付是非法的,按照加拿大房贷暨住房公司的规定,每月在房屋上的开支不能超过家庭税前收入的32%,每月的还款额不能超过40%。这样就保证收入极低者无法获得房贷。
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供给和需求
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1 \* @* B* C7 N* u美国人一旦失去工作或者月供上升太多,就开始违约、不再支付房贷,让银行把房子收回,造成市场上供给大大超过需求,推动价格跌到几十年来都没有到过的深渊。
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而加拿大需求仍然旺盛,每年有35万新移民,形成持续稳定的住房需求。虽然一些小城市人口下降,但像多伦多这样的大城市,人口只增不减。 ; |6 `' F) f% s0 g$ J
+ b, c3 A- G' Z& U: ~2 M6 A加人负担得起
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虽然根据加拿大人的债务水平,住房价格可能被高估了,但仍在可控范围内。皇家银行在9月的一份报告中,也指出加国住房的可负担性没有显示出任何异常。现在典型平房的可负担性为41.1%,远远低于1990年的54.2%。 # R7 c& B( A; \" K
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会先偿还房贷
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" j; [% l1 a# h+ j' X- ?# g* ~8 t许多加拿大人如果没有足够现金,会延迟偿还信用卡债款或汽车贷款,但不会延误偿还房贷。虽然加国房价在一直上升,但房贷违约率在近20年来一直没有变过。按照加拿大金融机构协会的数据,在8月只有不到1%的住房房贷出现拖欠。 9 B( ?. K% q1 Z6 z' [
4 D* _6 H( k) G9 {1 V* f利率影响不大 L1 c7 Q# A0 V% c9 m# v
) z% O0 k* x7 k% l) J, J* P8 \至于利率上升可能对住房市场造成的影响,1981年,美国的利率上升到两位数,但房市没有崩盘;加拿大利率上升时,房市会出现调整,但幅度不大,房价可能会持平。最坏的情况,也不过是下跌5%。 5 n7 b' z- u) {6 K _
- S- v) V4 f6 \. B5 Z3 D7 D1 D皇家银行的上述报告也指出,如果利率上升大约两个百分点,可负担性会上升到46%左右,但仍远低于1990 年的水平。 |
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