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本帖最后由 值班超版 于 2012-5-23 21:16 编辑
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p5 }; Z3 W% n& Z# F王斌：首批通过亚省认证执业验屋师；CanNACHI 注册会员; Master Inspector Certified
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' d" S9 n1 f6 fThe International Association of Certified Home Inspectors (InterNACHI) is the world's most elite, non-profit inspection association. Our home buying clients enjoy the professionalism only InterNACHI Certified Inspectors can provide. Our inspectors have all successfully passed InterNACHI's Inspector Examination, taken a Standards of Practice Quiz, completed a Code of Ethics Course, adhere to Standards of Practice, abide by a Code of Ethics, attend required continuing education courses, and are InterNACHI Certified.: M! v% r" ^2 ~ ~
+ R* z( I& M8 bInterNACHI: the very best home inspectors.
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一，什么是验屋？' m/ q0 ?: `, d$ A' q
$ m! {$ d1 j( h9 U: z4 N- {3 L验屋是根据验屋师协会的《验屋标准》，通过视觉观察（Visual Inspection）并借助相关仪器检测，对建筑物的主要构成系统和构件（仅指可接近和可操作部分）的当前状况进行检查，找出明显问题（Major Defections），并发现那些接近使用寿命的构件或设备，提出维修或改进的建议。- Q; E4 T% q. F" k9 q# E, Q6 [
' n8 w! B7 E& Q按房型、规模的不同，验屋一般持续约2个小时。验屋内容包括：室外场地及外墙；屋面；室内；结构系统；保温及通风系统；暖气系 统；冷气系统；给排水系统；供配电系统。最后出具一份书面的《验屋报告》。验屋过程当中，验屋师会介绍一些房屋保养、维护的知识及注意事项，并解答顾客提 出的问题。
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) a* \/ X% K6 I验屋的目的不是评估其价值，也不是解决其质量或使用问题，而是检查房屋的当前状况，让顾客对所买房屋有全面的、客观的了解，为顾客做买 房的决定提供参考。顾客应综合考虑售价、验屋结果和贷款状况等各项因素，最后作出决定。
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验屋也是房产交易中保护买方利益的重要步骤。因为根据《房屋买卖协议》，验屋和贷 款是最常使用的协议成立的先决条件。即只有买方对验屋结果满意后才能解除此条件，协议才生效。
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1 h2 n5 S+ h8 O二，为什么要验屋？
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, K. P& P- @! u+ X" H验屋作为房产买卖中的重要一环，是非常必要的。 3 I8 L2 N5 J6 w! g" e& M5 N0 C8 b" [7 J
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• 验屋的可靠性。
p( U) X1 B8 {) {9 O+ F/ j; w对许多人来说，买房可能是一生中最大数额的买卖和投资。这一决定不仅关系到投资效益，还有居住环境、生活质量等实用性问题。特别是初次 置业人士，做出决定前往往会思前想后、顾虑重重，其中最担心的就是房屋现有状况是否有问题，是否会影响将来居住以致再出售时的价值。那么如何对这些问题作 出判断？验屋是最可靠的方式，验屋结果会打消买方对房屋质量和使用状况的种种疑虑，帮助他们做出正确的判断与决定。
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2 |7 ? X3 t. x R3 K P• 验屋的客观性。
2 Z" ^9 Q- e# w: O- }1 o) U0 H买方在经历了无数轮的选房、看房、讨价还价后，主要精力往往集中在价格、地点、室内布局、如何使用等方面，不仅没有时间、条件和技能来 检查房屋质量和使用状况，而且对所选中的房子-未来理想的家的看法常常带有主观因素。而验屋师是站在第三方中立的立场，使用其专业知识、经验和技能，利用 专用时间对房屋状况作出客观、实际的评价。
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• 验屋的全面性。
- i. X$ T% X7 W9 n4 y每幢房子，无论大小，都包含有建筑、结构围护系统，冷暖系统，供配电系统，给排水系统，保温通风系统等各专业。注册验屋师会按照验屋师 协会的《验屋标准》检查房屋情况，内容涵盖以上所有方面，出具的验屋报告客观而全面。当然验屋师不可能精通所有专业，但他的知识、经验和接受的专业培训使 他对每一个方面都具有一定的知识，从而保证验屋结果的全面性。虽然有时买方可能是某一方面的专家，如结构工程师或电气工程师等，能发现一些本专业内的问 题，但如果没有专业的培训和长期的经验积累，很难在有限的短时间内全面检查各个方面并发现其中的问题。或许会发现一些表面问题，但不一定知道问题的性质、 成因、严重程度及解决方法。
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7 T9 `, m: d& A& N• 验屋的知识性。
! y2 C; e/ B) r6 O: Z验屋过程中，验屋师会向顾客介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法，并对具体的问题提出有针对性地改进意见或注意事项。因 此，验屋过程是顾客学习房屋知识、了解未来生活环境的很好机会。另外，顾客还可以向验屋师咨询未来装修计划或改建方案等问题，验屋师会从专业的角度提出意 见或建议，并提供一些实用信息。 / n$ d* Q8 m8 Y& N5 {7 Y) H
8 s5 n( v& I3 O1 E三，验屋涵盖的内容
7 _7 [/ F/ N9 @% t- T2 C4 X6 ~根据验屋师协会的《验屋标准》，验屋的主要内容包括：室外场地及外墙；屋面；室内；结构系统；保温及通风系统；暖气系统；冷气系统；给 排水系统；供配电系统。这些都是构成房屋、维持正常运转的最重要和最基本的构件、系统和设备。也是顾客最关心的、影响其做出买卖决定的主要方面。此标准历 经数年修订和完善，已被社会广泛接受，是一个被实践证明能够满足顾客要求、并且能够在规定的时间内完成的切实可行的标准。《验屋标准》也指出，有些内容并 不包括在验屋的正常范围内。如：电视、电话系统，保安系统（由其服务公司提供技术服务和维护），水质量，空气质量，环境质量等（需拥有专业设备、实验室和 执业资质）。但验屋师也具有相关的知识，在发现问题时会建议顾客聘请其他专业人士做进一步检查。
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4 Z+ P' n' v2 g* z四，验屋采取什么方式？
( ?5 d0 Z m1 x8 n9 j$ V验屋的方式是Visual Inspection，即通过现场检查和一般性操作，并借助于一些仪器设备，对房屋的主要系统和构件（可接近、可操作部分-Readily Accessible And Operatable）的当前状况进行检查。因此，验屋师主要凭借所接受的专业培训、专业知识和经验，借助于一些必要设备，通过检查表面情况来发现问题， 推断其成因及影响程度。此种方式的特点如下：4 u" n0 A: X. a1 L
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• 验屋只是针对房屋的当前状况进行检查，因此，验屋具有时效性。. g5 y" n m: w8 T0 w& U/ m0 C; Q1 Z5 U
验屋过程中可能会发现一些以前曾发生过的问题，但不能保证完全揭示所有问题。例如：如果很久以前漏过水，但验屋时早已干了，而且卖方又 粉刷，装修，就不可能发现以前漏水的迹象。此外，尽管验屋师会对发现的问题提出一些建议，但无法预测当前正常的构件或设备将来何时会出什么问题。比如验屋 时正常使用的地下室，如果室外场地排水不畅，地基墙又存在薄弱环节，将来下雨时可能会漏水。房屋状况也会随着时间的变化而变化。有时卖方会说他们买房时也 请验屋师验过房，但即使你相信该验屋师的水平和资格，也不可能使用以前的验屋报告。因为那时候没有问题并不代表现在没有问题。这就是验屋的时效性。 . L5 x2 f* b% A" d5 G
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• 验屋应在买卖双方都可接受的时间内完成，因此，验屋具有时限性。
( B: p8 c" s7 _# l对于一般房屋，可以被双方接受的验屋时间是2.5到3个小时。这也是被地产界和验屋师协会认可的合理时间。要在如此短的时间内发现所有 问题是不可能的，而且验屋的目的是发现房子的主要问题，因此验屋师会把主要精力集中在发现那些影响房屋安全、使用寿命和日常使用或会造成大额维修费的大问 题上。
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• 验屋具有局限性4 A7 j+ T7 X- p9 j% j2 \
验屋时会涉及到建筑、结构、电力电气、煤气、供排水和供暖通风等各专业，虽然验屋师对各个方面都具有一定知识和经验，但有些设备和构件 如配电盘、锅炉主体等，只能由持相应执业证书的专业人员才能检查或操作。当有必要时，验屋师会建议买方求助于各方专家做进一步检查。
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另外，对于那些不可接近的部分，如封闭的阁楼、积雪覆盖的屋面等也无法检查，验屋师会在报告中注明。
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* i4 E. G2 ]+ N; f$ \6 J基于以上几个方面的特点，大多数验屋师会坦率地告诉顾客：验屋不可能发现和预测所有的问题，也不是任何一种担保或保险，但却能最大限度 地让顾客规避风险，是一种花钱少、比较现实可行的、且被广泛采用的了解房屋当前状况的方法。正象加拿大贷款及房屋有限公司（CMHC）给购房者的指南中所 说：”A home inspection is not intended to provide warranties or guarantees. A home inspection is intended to help you make an informed decision about buying your home. A home inspection is not to be mistaken as a warranty on the house.”
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; o& R! x7 L9 X# w7 G8 N1 u. V/ j8 O 五 常见问题
0 Y0 D/ K0 |& d% h• 验屋的目的是为了进一步讨价还价？
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有些买主认为通过验屋可以进一步讨价还价，把验屋作为迫使卖方降价的手段。有的客户甚至在聘请验屋师时就 为验屋师设定了一定数额的还价目标。那么验屋真正可以达到降价的目的吗？6 o- R. ]" N* f/ g- R; s* [
5 u$ _( `* A6 e5 I* j' W2 P我们应该认识到：卖方在此居住多年，他们对房产的了解要比买主和验屋师多得多。如果不是 验出的问题确实存在、或较严重，卖方不会轻易降价（非常难卖的房产除外）。降价后，买方应使用这些省下来的钱尽快修复验出的问题，否则，问题可能会进一步 恶化，在几年后再卖房时对方会提出更大的降价要求。由此可见，即使卖方降价，或者花钱去维修，或者卖房时再降价，买方并未占到任何便宜，只是一种心理作 用。% W# e+ E" C9 [* ~& v# Q W2 \
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在此提醒买主朋友：OFFER接受时的价格就应该是你的最后价格。验 屋的目的不是为了讨价还价，也不是解决其质量或使用问题，而是检查房屋的当前状况，让顾客对所买房屋有全面的、客观的了解，为 顾客做买房的决定提供参考。顾客应综合考虑售价、验屋结果和贷款状况等各项因素，最后作出决定。
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• 验屋必须要发现问题，否则验屋费就白花了？
! l% g' g9 t, B' D验屋的目的是检查房屋的当前状况，为顾客做买房决定时做参考。能否发现问题或所发现问题的严重程度是基于房屋的当前状况，若房屋本身状 况很好，验屋结果很理想，顾客可以放心地购买。因此，验屋费买得是放心，而不是问题。 6 [) }( f4 Z: E. D! v6 @
0 d, ~" Z Q% x, @' v! a: b5 ?• 验屋师会告诉顾客验屋是否通过吗？! p9 X W9 `: x( b& { ?# P
验屋是对房屋当前状况的客观检查，不是代表政府对房屋是否符合规范和法规的检验；也不是确定其市场价值的一种价格评估；不存在通过或不 通过问题。验屋师只会告诉顾客房屋当前状况有什么问题，不会建议顾客买或不买，因为购买与否取决于顾客对房屋当前状况的接受程度。
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$ q8 A. R1 @6 o. f1 t• 验屋要做地质勘探，检查地基情况吗？8 U8 l/ w2 b# k+ _- A9 E
做地质勘探、土样分析是由专业的实验室来完成的，不包括在验屋范围内。必要时验屋师或地产经纪人会建议卖方 找具有专业资质的实验室出具土质分析报告。( W, b, o3 G7 `% j8 f* m$ y+ G
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• 顾客要在场吗？
) Y% x* C- l5 j' d2 r; c顾客应该全程跟踪验房师且直接提出问题，这非常重要。我们将向您指出哪里有问题，其严重程度以及如何解决；还会讲解房屋操作和维护保养 知识；并提供有针对性改进意见。您将学到很多东西，不但了解到房屋不好的方面，也会了解到好的方面。 ! w8 d9 m: ?. U0 b9 I
验房是一项很复杂的信息服务。顾客有时会希望验房师只简单告诉他们是否通过，但验房师通常不会这么做。如果您没有参加验房，仅仅阅读报 告并不能了解房屋的真实情况，报告的内容也很容易让您困惑、误解。所以，您的参与对您来讲是非常必要和有益的。 |
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狗仔卡
发表于 2010-6-11 08:55
提升卡
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沉默卡
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发表于 2010-8-23 23:56
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