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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 6 w& b; B2 m. {) y2 ?
9 y9 X. H; p2 J. C2 s2 t$ |5 UZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。7 l4 d% X, a3 O1 A- C+ S
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。5 k9 R* d* L) Z- _- v+ r
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。 ' F8 v$ I V) A' ^% j# ~, u
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
- v+ w9 U2 R2 M: Z* V* k
8 a9 H0 [9 Z' r% Z, H" Y; X! n因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,% L: i0 u8 Y3 c8 r5 h
* p7 i8 x. a( o; {* H1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
6 r! }' f: }3 C2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
* x( h" R$ H" h4 b3 C. J3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。
- n+ A9 y2 ^2 z4 b4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
9 T7 Y- N8 h! C& ^$ q5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。
; L, T7 y. u% G7 N7 i! B0 E5 B3 |
' Z0 {8 J: r0 l4 v那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K/ Z, V, k! P, ~+ C% ]( ]; E* a
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K O+ N0 e T$ ?) d$ M# V4 P
. k: g1 i' S% I% V, X! W* [, Q3 `: G; x
这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
7 o& X' y% n6 ~1 E$ u9 @那么投资房的收益更大。
3 T3 f. X5 i! Q: e: D+ B. h0 j; C* H
, X6 Y# n* V7 {! n6 L如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。+ y/ f4 B& d$ R ~5 A
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
$ ?& {) R. Q; X$ O& w e; {' V
r% i: t( K" h* ^6 K: t! U当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
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