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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到 ]' C6 w; S7 n% G0 P# e% w
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。3 Y6 S& j: J( V* W6 n% j- Q9 _
+ y* f9 ~6 Q: M. J7 Z6 [- H" l为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球, {: u; x2 P6 U
贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
2 g/ Q, w" [: I; {3 ?, ^ l市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志" r9 V3 h6 \* ]) f+ c
(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，$ f! \& L6 r% J3 p% b8 q8 d2 a
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好5 W v7 I; b" a0 Z- X; j) ^9 [4 M
出手获利。( ?5 F6 `% ]( f: P. p& U/ f
5 z/ s) r, o% B不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
3 W% n+ |+ l6 p N i' p z* r- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了1 `3 M+ Q: y1 u K9 d& l# t+ S
15%。
! R5 g1 S% ~7 ~2 N: y8 U- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负! q# O/ f, {7 }
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得/ u/ C$ P- J" p% X
房产的投资获利变得困难。
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# H J$ d0 o& } ~5 _+ n7 m如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
5 _2 k! _8 i1 f9 T2 A. P+ p跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。. `3 e' T t0 I( _ h# M
* m2 N6 G: x+ q- A随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
$ l: J# h, ^! L' G市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。2 t$ T) k, K! _/ j7 Z; B6 v
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1 A/ f' J) b8 e+ N& a* E3 ?+ _让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
: B! K0 e. c, S+ ?将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
* N2 f, U5 M8 A e- D: c除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。( K: ?- W6 U9 u, R1 U. A
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如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批8 y2 b) C& h* G+ I) D
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
- L. c" e8 x) J9 r+ {9 I& J上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。* \8 o6 @% a6 p- k' D; r
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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9 _) y5 P* \, z& U. g! i我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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