埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

4 a' }5 w! P/ x我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
- l) a& B6 n2 `' l如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
, q. ^+ D5 }2 W2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

$ C' I' L- r) e5 u( e) z他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

% |  q0 A8 ], ~7 V6 a4 s' S有两个标准。
  J9 q/ e" I2 [+ S2 R6 e1 o! p
% N6 V4 `# b# X一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。

另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
# z4 i: w- P4 l. l- g7 g$ S答：不是。
- Y' G) b* O; |6 @  C, u
) d! e) }' f$ e, o如果不是，那是有什么标准决定得?
) k% v2 M% M% M4 T# H答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

* P; Q2 O; W3 x" p3 j有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
8 x. g/ a) p' H5 ]0 ^答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
* `1 g: n: K, s+ [我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
1 _; s2 t  z6 T我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
* L8 z8 R7 e0 D+ U% l( V+ V  Qplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

/ d* t* w9 T8 i' b6 X3 [8 `) J你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
1 t: D* {7 T: {( Q7 m/ n- s" J0 |: Y有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

- s# a/ u! }% k8 H) C  {2 ^你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

3 |4 X% Z& x2 L9 ?' _0 ^. g
0 x* [, `& B) E, s限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：
; @1 Q3 C1 e; i5 y" K& D
对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

" p$ K' b3 Y$ l( U. W对于整个房子的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm

1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
9 N6 y& R! I' R* G
事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

0 S' ?, {. a0 H* c

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
有两个标准。
/ U) U3 v. N& I
一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
2 u2 f3 {( N. `% m! v5 O. N# ]
再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
, B) m+ l! _. C- O& Y2 p我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
0 m$ O; T( ?9 W  |: C+ Z1 N谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
1 ^3 ]0 N. F) ~我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

# ~0 f: R1 x3 i. `7 @# ]- c1，啥价钱都有，2房的多。
2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
6 p0 l8 W' B7 ], A: C9 P4 T# q9 d另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
8 Q- ]( c) C' K1 M& a
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

这些年一直都是这样的。

- r+ u, Z4 S% A/ A70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。
- G' A- {+ T! Q# h/ \
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
2 ^1 ?1 M# ~- ]8 C答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

  W3 N0 |7 S, b0 Z" eUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
  @5 x+ x* a' c- }2 S; i- @想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

* l& Q" H$ }# p6 ]0 M肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
/ J+ T) [7 M7 P- i2 L请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

! ~* S% [# W' d8 u' G+ \* Z3 C
请教 MacEwan这个区如何？