埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
9 j* m  I  L0 H/ e. {I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

: t) Q( `% v- @9 B! {! I- V8 R我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
1 I% G2 p. N3 o$ C, \* M如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

' D6 l$ l4 ^$ f3 {3 v8 i% h我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
9 t  }$ a, C! I. g请问多少钱以上得房子算高端房子？

* N) v3 Q0 O8 r) T8 D! d3 y有两个标准。

一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
& v# \  P2 ~# J7 A+ T; m
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

6 ]3 Y* d2 c9 A! b请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
% a6 |- ^2 E3 O* P9 c7 R答：不是。

- H, x8 K  z" ]5 Y如果不是，那是有什么标准决定得?
9 l+ N2 j  [- s  z2 j1 d4 P  ^答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

# O- K: N2 m- F! s9 g4 D  |( k8 h有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
9 l/ `3 O- p+ D: i% ?) g答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
$ {% Z6 S! d; F9 }* s我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

5 l! ?2 O3 _0 V; `) qMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
6 V  a4 O1 I: X4 e9 ~有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

9 `9 A* @5 @; B, U你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
: \, |7 \% k: z0 n: ~- m8 ^/ XMain floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

4 b0 F" S6 u+ e, i; H  q7 e限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

$ \$ l2 q; e2 T对地下室的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm

对于整个房子的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
9 Y+ C) @+ ~$ x  B# W  L  q1 @- e
1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
5 g1 J2 S6 b/ Z8 y" |
) z. E/ @. Y) l* O+ B" u  Q3 U事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

$ v9 d5 A1 y2 J% P- d

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
2 L7 V. {* G0 Q* a! l$ _4 X, A4 M* K有两个标准。

) [4 R8 D4 @$ j: r4 [0 E* I一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

0 [: j8 L2 ?: g- j' \
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
% \( J# Y5 T5 b. L% v2 s2 _: i我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
/ x3 ], ~5 L7 ~/ f你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
1 u; D5 ~' C; N6 Q3 A+ k: s! o我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

1，啥价钱都有，2房的多。
2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
- j7 F" a9 P6 _# ]另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
' \8 G/ _  l( D
7 \" z8 U1 T: S3 c1 L再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

1 Z5 S; u+ `' M: c7 s' c& u$ }这些年一直都是这样的。
( W% T0 b! ~; {, \$ B) Q- m5 \. z
- N/ y5 S& g# W8 {70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

UA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。

第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
, R2 V+ `- s- `" n答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
3 i" ?9 A* P' {, y由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

1 `9 E9 c' a4 z( W$ ?UA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
* R- X9 F5 S9 s# `8 T/ Z1 o想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

( H% X) H) H2 Q7 P+ o肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

9 _' a. F$ ~* B! q7 XWestmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

请教 MacEwan这个区如何？