埃德蒙顿房地产 有问必答

一盎司饭

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
& v4 V6 _; Z4 m4 o7 y$ AI have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

3 i' L4 |* K6 m* f# Y5 C( P% z' m我再补两条，采光不好，逃生困难。

老杨

h2o2003 发表于 2015-6-19 07:47
如果小区近一两年都没有卖房记录。请问你怎么估价？谢谢

; R" p/ k( b( I+ ]: y2 t! g我一共评估过上千套房子，还没有遇到过这种情况。倒是有时候某个小区成交很少，比如最近三个月只有两套成交，那么可以采用以下办法：
6 \# D+ s, W; |1 p$ w1 V- o# D  V1、把【最近三个月】的成交情况放大至6个月，甚至一年。
0 g+ t  @% T2 L2 k' ?& d8 k  r2、把这个小区正在市场上卖的、最近几个月没有卖掉的数据也调出来。这类房子之所以没有成交，一定是价格高了，但可以作为参考。
% t/ l" ~7 o1 v* ]0 n3 o6 o, R; \3、看附近其他同档次小区的成交价。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 11:01
I have one disadvantage in my mind. 10 feet basement means bottom of footing is lower than 9 feet  ...

" ^% [# I' ~5 G& n( }他的问题是10尺的basement有哪些利弊，那么我们就假设他已经建了10尺的basement，最低点一定是高于sewer system elevation的，然后建筑的总高度他肯定也满足了CITY的要求，否则没有办法建。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:50
请问多少钱以上得房子算高端房子？

+ i2 O( B2 D' [, D2 ~有两个标准。

% p, L  W, J. l9 r6 W! J一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认为100万的房子是垃圾。
: W" _1 I! C- ~8 w9 {* F
. B" x7 I- g1 T0 ]另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

老杨

carpoool 发表于 2015-6-19 12:54
请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？ 如果不是，那是有什么标准决定得 ...

请问对于新区新建得房子得政府评估是不是由 Builder 向政府提供的卖出价？
% i) |/ _% x+ ~, w答：不是。
& x, d4 @% h, m" B  U
, O7 A- A6 H, g9 ]2 O* s( s如果不是，那是有什么标准决定得?
- `0 u6 S/ V8 S5 D答：不知道。我猜想他们是有一定的计算公式的。如果有人在CITY正好做这份工作，请来讲解一下。

: n$ d7 A% ?2 y* K; z0 Q# r有朋友得房子评估价比买价低了快20Ｗ，不知是好事还是坏事？
+ v  j. }+ a3 s2 v) _0 t7 A8 V8 F答：从少交税的角度讲，好事。从少交税、少为市政做贡献的角度讲，坏事。

老杨

一盎司饭 发表于 2015-6-19 13:24
2 N' q# F6 {. S我再补两条，采光不好，逃生困难。

你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

glendon

我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 14:33
' I# D3 {% ^. o# F: Q& |我的回复解释清楚了。main floor的高度先定下来。基本是向下挖。main floor的最高是有限制的。

* n6 u9 C/ i& M6 y& _Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

一盎司饭

老杨 发表于 2015-6-19 14:21
+ M  t' |& {* T7 [/ T) t& c3 d0 h你怎么知道他是向下挖的呢？我认为他是向上建的。而向上是可以建大窗户的。

呵呵，老杨没有自己申请过 development permit.

glendon

plot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor 最多高于 平均地面的1.2米

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 15:13
$ {7 r, B1 J& ~. V* t: M* [, Lplot plan是我的日常工作，这里有很多计算，决定的因素很多。每个lot的情况不一样。一般要求  main floor  ...

你认为他的LOT情况让他难以建10尺的basement，而我认为他既然要建10尺的basement，那么他首先是一个豪宅的LOT，各方面的情况都比较好，是能够建的。

glendon

不是想当然得。有的可以，有的不行。有个客户wmai

glendon

有个客户买个lot，以为可以建walkout。设计图纸也完成了。但是申请过不去。又把lot卖掉了。

glendon

有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

老杨

glendon 发表于 2015-6-19 17:55
有的lot在规划的时候，就在图纸上标明地脚不能低于某个高度

你说的都是正确的。但确实有可以建10尺甚至更高的LOT，人家的问题是10尺basement有什么利弊，而不是可不可以建。

glendon

看贴不仔细。回去再读一遍。地下室可能进水了，而邻居的没事，都符合要求。

一盎司饭

2 Q& S4 k' ]8 w- |$ c7 @: U

老杨 发表于 2015-6-19 14:40
Main floor有限高的规定我没有看到过，能给个出处吗？

4 L8 ]# I8 @( X6 x* s* I+ i/ |$ E
3 s4 \" `6 s5 M: R0 c' G4 }! M限高是设计过程最艰巨的一个挑战。我对walkout比较熟悉，就谈谈walkout的高度是怎么设计的，先给你链接：

! x8 T1 U# v  F4 i5 Y对地下室的限高：
" Y) p* u4 I3 a$ h0 P: f" zhttp://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _1(10)_Basement.htm
. w- \: L) W8 O0 ~7 _) ]
对于整个房子的限高：
http://webdocs.edmonton.ca/Infra ... _Small_Lot_Zone.htm
! k  E- H: c) P3 v* s3 L
1 u% ?* \8 T8 z/ F1.83m 要求和 10m 要求都是硬性的，绝对不能突破的。这个10m要求反而是让越豪宅就越难设计。我设计过两个 4000sf 以上的walkout，两次都是同时超出这两种限高，最后必须修改。这里面还有个诡异的20度立法, 连开发商的建筑师都不清楚。
+ p6 m) y: e* J- w7 T% O
0 d) g8 p- k7 \# V事实上，根本还不用到市政府去，你要是主层楼板比邻居家高1尺，小区 architectural control 就把你否了。所以，要10尺地下室，只能往下。在UW, 3023 Watson Landing 就是10尺地下室，你可以去看看。那个是 walkout，不存在逃生和采光问题。如果你想让开发商开恩，让你往上建，估计只有一个可能，就是造一个平房，或者平房加阁楼那种。

hunter

: W1 m) E9 u+ L+ N5 \4 ~( r0 D

老杨 发表于 2015-6-19 14:19
有两个标准。

一个是每个人心中的标准。每个人的标准都不一样。有的人认为50万的房子是豪宅，有的人认 ...

9 }2 u, a, S/ M2 i, s/ b另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。

% X# Q) Q8 ^, i$ x: Z7 \) y再请教一下， 你所说的70万的房子很难卖掉， 是否因为油价跌引起的， 还是一直如此。 最近70万以上房子的成交量是否大幅减少？

feat

你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱以及户型？听说租出去旱涝保收，你认为呢？
: M8 p. `  H) m/ C7 {第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
谢谢！

feat

由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现在爱城condo四周均价是26万，大学旁边的价格如何？请顺便回答一下，UC的学生们普遍都集中住哪几个区？

gaoshangliushui

学习了。

夜雨

想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有气味，怎么回事？加拿大新房子有甲醛吗？

多洛洛-JE

请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

shelley.micheal

feat 发表于 2015-6-21 11:24
你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

7 h* W0 e. Y  P2 B) e$ G3 ^1，啥价钱都有，2房的多。
* }- a# [# m8 e) [2，要

老杨

hunter 发表于 2015-6-20 22:20
另外一个标准：市场上70万以上的房子，多数都是很难卖掉的。
! B. D. ?! {* i' O3 U& F
再请教一下， 你所说的70万的房子很难 ...

这些年一直都是这样的。
4 W8 Y  Z0 I$ H
* Q; |& w7 s: Z7 W' ~, I70万以上房子的销量占全部销量的5%左右。（独立房）

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:24
" A  C9 ~% _: d2 C2 Q5 W- _" U你没说一次只能问一个问题，所以我就问两个问题：
9 f3 N* A& N2 p2 m" e. f+ G# q5 j我不是爱城的，想请问UA旁边的apartment现在大概多少钱 ...

* [9 B' O7 u* j4 g( e/ x1 tUA附近的公寓从十四五万，到五六十万。60万至100万的也有，但数量很少。均价在30万左右。户型基本是一室一厅一卫一厨房，两室一厅一卫一厨房，两室一厅两卫一厨房。租出去旱涝保收倒不一定，但确实比较容易出租，而且租金比其他的地方高一些。

第二个问题，市政府估价提高的很快，如果房主申请重新评估的话，市政府派来评估的人需不需要进入房屋内部查看？
3 L6 _& L+ o5 w0 k  }答：我见过的几个，都是CITY估价与实际情况差距很大，房主提出CITY估价过高，CITY没有派人过来，直接把估价降低了。

老杨

feat 发表于 2015-6-21 11:33
' I6 h: V6 u( b" E! l! O& f0 W) h5 a0 x由于不能编辑，所以补充说明，上帖的第一个问题问的是购买高层condo的价格，不是租房价格。我查了一下，现 ...

* Q& V6 z8 }' ~- q( J7 WUA附近公寓的均价在30万左右。UC的情况我不清楚。

老杨

夜雨 发表于 2015-6-22 09:21
( W# C' Y* w% R; @' n, D' E' q! t  w想请问一下，新房对婴儿有影响吗？二年前购买的新房，入住后一个星期就没气味了。现在这新房入住二个月还有 ...

* R4 h. A! \0 [肯定有影响，孩子越小影响越大。具体说影响有多大，没有统计数据。您的两个房子的具体情况我不清楚，没法分析。我猜第二个房子面积大，而且是刚完工没几天就入住了。

老杨

多洛洛-JE 发表于 2015-6-22 17:21
请问老杨，westmount这区怎么样？感觉现在有很多infill在那里建

Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

Outlander

老杨 发表于 2015-6-23 00:46
Westmount这区不错，比我们中国人熟悉的Blue Quill, Royal Gardens, Greenfield要好一些。

1 S; c" ?$ E. A0 ]+ Y, s# Q
' ?9 q/ Z# j6 s5 ?* J! k请教 MacEwan这个区如何？