埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
+ k" O% ^5 o# t8 U
- B' B8 T  e, n$ m由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
' B, W) b) [3 b' z5 T4 B
5 }9 ?4 m2 {# X/ o3 b  \% }当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
+ I* T2 V; X7 V* `+ q
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

7 ^4 v) `% N+ ?& y$ x买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

点击下面的图片，可放大观看全图。
; a6 M" G: i- f9 M/ @# D" o5 t

nmz

hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
. b) P( T; |$ A! O6 a* }$ ?+ N  Phttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
8 z/ ~/ {) N' M1 m- N% X& W
Thank you

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
% k, M8 v# `4 `" D/ ]
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
2 p+ `3 S: A9 b6 `" f0 e; H' l
. c  Z9 L, v7 L% C, P  N下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
  e8 \3 }5 I6 v5 H5 l# ~所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
* s! n) e8 E6 U. |3 ~9 Q. [+ M, P
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

没有. 数据就是房产局公布的数据.
5 }" W, b1 I2 y& K6 c; \按实际成交价格, 没有CPI调整。
; f2 @! L& o( T5 a" `) x* \8 T谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
+ a, m  }, h5 f0 m0 ]/ @% T谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
& d/ A  R% q$ C, Q+ ^  V" V$ q# j艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

$ B* t# W+ U  J1 d" U我也感觉房价和利率都要涨.
6 D( r/ K! F) d( H, l3 g! I% X目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
6 ?8 ]3 X+ A+ X8 v. H8 T不知各位专家们意见如何.
8 X' X" W9 b* D0 E: O谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
* d9 g6 o* o# y7 J2 M* kBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

! u" f" T4 C* }+ {- t1 l6 ~There is no point to adjust CPI:
) o9 D6 X* |$ h6 L% ?0 {
. V, l, h3 G- o9 H# |/ v1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
; j& u0 ~+ R8 j
2 l9 X. g" t& i" F$ `9 R6 d( _% O2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
+ Z% J( @$ r) X$ s- J您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

9 V# @  E7 u5 ^! i偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

  ]! H- @1 e6 y1 {

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
2 k; Y& l0 W4 c, ?偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
' f" |' C' t! R4 b* U7 j8 u偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

* v/ Q6 Z' G2 r: o您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
$ M) w& h  r; a) w$ Y
其实我这个图还反应了一个信息.
% C  ~4 v1 g' w5 D" J: m在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

2 k9 w+ S0 G- x8 q0 ]% Uhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

% ]% J- z3 A2 ]

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
+ c2 \) F" b. {4 L您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

( |9 z+ G, I1 `! E其实我这个图还反应了一个信息.

我认为你分析的不完全。

- s1 G! ?4 h5 a一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

: u. z6 G" @2 ~+ Y& l: Z所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

( y  y1 |! y( \7 M* W0 s# k8 FIt is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。
4 R$ M* g; A9 z: W: _! L
* {, ?- c. a2 ?" b* o$ d( T一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

) h- }  Y! i# M2 a/ a6 H谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
& G& H8 F, ^7 D9 F. t7 v+ a; k& P我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
- [& h1 }2 c" Y( r& K0 `) a+ F
! B( b' K: C4 i6 U6 L. X还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
' X. V! `9 w+ q" s, d3 {1 h
: c; V+ X& R: [) E# D5 ?  Q+ _, S因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
见下面视频.

http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
! I3 j, K% B# E- a因为美国国家的债务很重 ...

1 s2 ?$ N( g' |) \& r

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
8 a+ D9 e3 I2 x6 E. u感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

3 m3 \- X& L& }) T. U+ k. s/ CBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
Average = $451,596
Price/sf = $327
For April of 2013, they are:
Average = $406,811 (10% down from the peak)
: ^* [  }5 c! o9 C6 x4 m& k8 H3 ^7 DPrice/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
4 ]' ~. h( J& j% n+ ^. E

catty

summerside mls right now:
Average List Price: $487,388
2 u/ I; k; _% o8 l4 JMedian List Price: $478,450
0 n) z. v1 Q1 G2 S( G

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
8 g% b$ l. u5 b8 n  w! B" aAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

有07的数据吗？
* T) @! D7 K- ~6 c: J有单位面积数据吗？
参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

/ h! N; |2 o3 M7 z0 t% E5 I% z! |; NNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；
7 k) @. A, S) W$ z; x9 V: x
North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；

Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；

1 N$ N9 a' Q7 e3 Q' K9 L4 o' nCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；

. T9 ~* p0 g5 y0 jWest, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；
8 O8 h3 G. P! e7 B2 p( b3 r  \
0 D7 P) @1 w. X! }5 `9 xSouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
  n7 O1 U: p$ Q! d2 ?3 ~
! P& h8 e* [$ Z% LSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。

Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，

Northwest, 平均价（涨）+$1 ...